Aprire uno studio medico in un appartamento è una delle vie più battute dai professionisti, e una delle meno chiarite: la materia incrocia l’urbanistica, il condominio, l’agibilità e il contratto di affitto, e su ciascun piano circolano più convinzioni che regole. Il quadro è cambiato di recente, con la riforma del 2024 sulla destinazione d’uso, e vale la pena rimetterlo in ordine.
Questa guida copre il caso dello studio in appartamento; per il percorso autorizzativo dell’attività, che è un piano distinto, il riferimento è la guida sull’autorizzazione sanitaria per lo studio medico.
La destinazione d’uso dopo il Salva Casa: cosa è cambiato
Sul piano urbanistico l’abitazione appartiene alla categoria residenziale e lo studio professionale a quella direzionale: portare uno studio medico in un appartamento è, in linea di principio, un mutamento di destinazione d’uso tra categorie diverse. Qui è intervenuta la riforma del 2024: il D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024 (il “Salva Casa”), ha riscritto l’art. 23-ter del DPR 380/2001 ampliando le possibilità di mutamento per la singola unità immobiliare nelle zone urbanizzate, anche tra categorie funzionali diverse, con SCIA e pure in assenza di opere.
Due cautele, entrambe sostanziali. La prima: i chiarimenti ministeriali hanno dato della novità una lettura restrittiva, e l’ultima parola sulle condizioni resta ai comuni, attraverso strumenti urbanistici e regolamenti edilizi. La seconda: la semplificazione urbanistica non tocca gli altri piani, condominio, agibilità e requisiti sanitari compresi. La sequenza corretta parte sempre dalla verifica presso l’ufficio tecnico comunale, prima di firmare qualsiasi impegno sull’immobile.
Visitare in una stanza di casa: l’uso promiscuo
Caso diverso è il medico che destina una stanza della propria abitazione alle visite, continuando ad abitarci: il cosiddetto uso promiscuo. L’orientamento prevalente tende a non considerarlo un mutamento di destinazione rilevante, proprio perché la funzione residenziale resta prevalente; una regola nazionale netta però non esiste, e la valutazione resta caso per caso, dentro le previsioni comunali.
La prudenza operativa: verificare il regolamento condominiale e sentire l’ufficio tecnico prima di avviare l’attività, e ricordare che gli obblighi dell’esercizio professionale, dall’idoneità igienica dei locali alla protezione dei dati dei pazienti, non dipendono dalla qualificazione urbanistica della stanza.
Agibilità e requisiti degli spazi per uno studio medico
L’agibilità, oggi attestata con la segnalazione certificata dell’art. 24 del DPR 380/2001, certifica sicurezza, igiene e salubrità dell’unità: è un requisito autonomo, distinto dalla conformità urbanistica, ed entrambi vengono richiesti quando l’attività entra nel regime autorizzatorio.
Quando lo studio è soggetto ad autorizzazione, ai piani urbanistici si aggiungono i requisiti minimi del DPR 14 gennaio 1997: una sala per le prestazioni che garantisca la riservatezza, spazi per attesa, accettazione e attività amministrative, servizi igienici distinti per utenti e personale, uno spazio o locale per il deposito del materiale pulito, uno per il materiale sporco e spazi o armadi per i materiali d’uso. Le metrature puntuali e le dotazioni aggiuntive sono definite dai recepimenti regionali: un appartamento che sembra perfetto può rivelarsi inadeguato proprio su questi dettagli, ed è il tipo di verifica da fare prima dell’acquisto o della firma del contratto, come parte della fattibilità che apriamo in ogni progetto di apertura di una struttura sanitaria.
Il condominio può vietare lo studio medico?
In condominio la regola di fondo è la libertà di destinazione della proprietà privata, con un solo limite forte: il regolamento di natura contrattuale, quello accettato da tutti i condòmini o richiamato nei singoli atti di acquisto, che può vietare validamente determinate destinazioni. Il regolamento assembleare ordinario non basta.
Sul caso più frequente si è espressa la Cassazione con l’ordinanza 18082/2019: la clausola che prescrive l’uso “residenziale abitativo” non vieta di per sé lo svolgimento di visite mediche in una parte dell’abitazione, e la valutazione sull’uso promiscuo spetta al giudice nel caso concreto. Resta il piano dei rapporti pratici: un maggior uso di scale e ascensore da parte dei pazienti può giustificare una diversa ripartizione delle spese, ed è un tema che conviene affrontare con l’amministratore prima che diventi attrito.
Il contratto di affitto per uno studio medico
Chi prende l’immobile in locazione entra nella disciplina dell’uso diverso dall’abitativo della L. 392/1978: durata minima di sei anni rinnovabili di altri sei, con nullità delle clausole che prevedono durate inferiori. Una particolarità riguarda proprio i professionisti: per gli studi professionali l’indennità di avviamento prevista per le attività commerciali è esclusa dagli artt. 34 e 35 della stessa legge, un elemento da mettere sul tavolo della trattativa fin dall’inizio.
Sul piano fiscale, l’uso promiscuo dell’abitazione consente in via generale una deducibilità parziale dei costi a condizioni definite dalla disciplina dei redditi professionali: i dettagli meritano il passaggio con il proprio commercialista, perché dipendono dalla situazione immobiliare complessiva del professionista.
La scelta dell’immobile, in sintesi, è una decisione a quattro livelli, urbanistico, condominiale, sanitario e contrattuale, e conviene percorrerli in quest’ordine prima di firmare: è il modo per trasformare l’appartamento giusto in uno studio che apre senza sorprese.